Butai Ispanijoje
NEKILNOJAMAS TURTAS IR BUTAI ISPANIJOJE
INVESTAVIMAS Į NEKILNOJAMĄ TURTĄ
Ispanija yra trečia pagal populiariausias pasaulio turizmo paskirties vietas, kurią leknia tik Prancūzija ir JAV, todėl ji yra akivaizdi ir patraukli vieta investuoti į atostogų būsto nuomos paslaugas.
Turizmo užimtumas Ispanijoje: 2016 m. Katalonija buvo labiausiai lankomas regionas. Kanarų salos, Balerų salos ir Andalūzija taip pat turėjo puikių rezultatų. Atostogų namų ir butų nuoma yra viena iš pelningiausių investicijų variantų Ispanijoje turizmo industrijoje.
Ispanija yra nepaprastai populiari šalis, ieškantiems malonaus klimato ir aukšto gyvenimo lygio. Didelė dalis nekilnojamojo turto: vilos, apartamentai, namai ir butai Ispanijoje jau priklauso užsienio turtui. Vien tik 2017 m. per pirmąjį ketvirtį užsieniečiai nupirko beveik 15 000 namų.
Jei ketinate investuti, turėsite šiek tiek sužinoti apie tai, kaip yra parduodami namai butai Ispanijoje. Štai trumpas vadovas.
Kokia nekilnojamojo turto rinka yra Ispanijoje?
Ispanijos nekilnojamojo turto rinka smarkiai nukentėjo nuo pasaulinės ekonomikos krizės. Per metus iki krizės būsto kainos buvo vienos didžiausių.
Kadangi Ispanijos ekonomika patyrė ekonominę krizę, būsto rinka taip pat buvo iš esmės pakoreguota. Dabar kainų nuosmukis sulėtėjo ir paklausa vėl didėja. Pirmoje 2016 m. pusėje Ispanijos būsto rinka išaugo.
Dabar nekilnojamas turtas Ispanijoje jau yra vertinamas kaip stipri investicija.
Ar užsieniečiai gali pirkti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje?
Ispanijoje nėra jokių specialių reikalavimų užsieniečiams, norintiems įsigyti nekilnojamąjį turtą, todėl neturėtų būti jokių problemų, tačiau norint įsigyti nekilnojamo turto ir jį nuomoti, galioja tam tikri įstatymai, reikalingi leidimai ir tai yra kur kas sudėtingiau.
Kaip pasirinkti tinkamą turtą?
Turite numatyti perkamo būsto paskirtį- gyvenimui, nuomai, žemės ūkiui ar verslui. Parduodami namai ir apartamentai bei butai Ispanijoje skelbiami internete, tad informacija prieinama kiekvienam. Venkite sukčių, kurie per atstumą dažnai nepateikia visos reikiamos informacijos, o atvykus į susitikimą, nepasirodo. Pasirinkite patikrintą, rekomenduojamą asmenį ar agentūrą.
Svarbu atkreipti dėmesį į būsto būklę, nors tai ir nereikalaujama pagal įstatymą. Ispanijoje kai kuriuose namuose, ypač tuose, kurie yra statyti maždaug prieš 15 metų, gali būti paslėptų problemų, kurių taisymo kainos yra didelės.
Pastaraisiais metais statybos standartai Ispanijoje gerokai pagerėjo, o nauji statiniai statomi pagal tokius pačius standartus kaip ir bet kur kitur Europoje ar Šiaurės Amerikoje. Tačiau senesni namai gali būti pastatyti ne tokiu pat standartu. Norėdami patikrinti tai dar kartą, galite pasikviesti inspektorių, kuris įvertins pastato būklę.
Kokie žingsniai reikalingi užsieniečiams perkant nekilnojamą turtą Ispanijoje?
Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje nėra labai panašus į perkamą namą kitur Europoje ar Šiaurės Amerikoje. Jums reikės:
- Nuspręsti, kokia hipotekos forma jums tinka, ir iš principo turėsite pasiūlymą, todėl turėsite mintyje ir planuojamą biudžetą;
- Raskite norimą įsigyti turtą;
- Padarykite pasiūlymą, pardavėjas sutinka ir turi notarą sudaryti pardavimo sutartis;
- Patikrinkite Nekilnojamojo turto registre, kad įsitikintumėte, jog nėra skolų už turtą (jūsų advokatas gali padėti tai padaryti);
- Pasirašykite preliminarią sutartį ir sumokėkite 10% užstatą;
- Tiek jūs, tiek pardavėjas pasirašo sutartį kad užbaigtumėte pirkimą. Dabar turite sumokėti likusią pinigų sumą.
Ar notarai turi registruoti pardavimą?
Notaras turi itin svarbų vaidmenį parduodant namus Ispanijoje. Jis parengs sutartį ir užtikrins, kad ji atitiktų vietinius įstatymus.
Tačiau jums taip pat reikės savo nuosavybės advokato, kad padėtų su kitais pardavimo aspektais, pavyzdžiui, užtikrinant, kad asmuo, siūlantis parduoti, iš tikrųjų yra teisėtas šio turto savininkas ir kad nėra jokių esamų skolų, susijusių su perkama nuosavybe. Tai ypač svarbu Ispanijoje, nes skolos priskiriamos turtui ir perduodamos nuosavybės teise. Jei ankstesnio savininko vardu yra neįvykdyta hipoteka, būsite jaustis atsakingas už tai, jei nesugebėsite tinkamai tai patikrinti.
Taip pat, turėtumėte žinoti, kad dauguma bankų patikrins jūsų kreditingumą, peržiūrėdami jūsų gyvenimo būdo ir jūsų esamų paskolų grąžinimo sąnaudas.
Indėliai / Pradinės įmokos / Kokius mokesčius turėsite sumokėti?
Pradinė įmoka paprastai yra 10% jūsų norimo įsigyti turto vertės. Šie pinigai turėtų būti laikomi atskiroje sąskaitoje, kad nė viena šalis negalėtų ja naudotis, kol sandoris nebus baigtas.
Kai susumuosite visus mokesčius, kuriuos turėsite sumokėti kaip pirkėjas, galite tikėtis pridėti 6-10% turto kainos padidėjimo. Mokesčiai apima:
- Turto perdavimo mokestis: 6-10% pirkimo kainos;
- Notaro mokesčiai: Paprastai 0,03-0,45%, priklausomai nuo aplinkybių;
- Registracijos mokestis: paprastai 0,02-18%;
- Nekilnojamojo turto agentų mokesčiai: paprastai moka pardavėjas, paprastai 2,5-3% kainos.
BUTAI ISPANIJOJE. NEKILNOJAMO TURTO NUOMA
Yra trys pagrindiniai reikalavimai, kurie labai apriboja nekilnojamo turto savininkus, norinčius išnuomoti turimą būstą.
Išankstinis jūsų bendruomenės leidimas
Viena iš šių sąlygų yra tai, kad savininkas turi gauti išankstinį savo bendruomenės leidimą išnuomoti savo namus turistiniais tikslais. Didelis atostogų būstų nuomos mokestis yra gyvenamuosiuose kompleksuose, neatsižvelgiant į tai, ar jie yra apartamentų komplekse, ar miesto name ar viloje, esančio urbanizacijos procese. Šiems savininkams dabar reikės gauti leidimą iš prezidento ar bendruomenės administratorių, kol jie galės pradėti nuomoti savo namus.
2015 m. sausio mėn. pakeistas pirminis įstatymas, kuriuo reglamentuotas nuomos licencijų išdavimas bendruomenėje, todėl dabar visoms turistų apgyvendinimo vietoms privaloma registruoti savo turtą Turizmo įmonių, įstaigų ir specialistų registre. Kai turėsite savo licencijos numerį, jis turi būti nurodytas visuose nuosavybės nuomos skelbimuose. Jeigu nuosavybės skelbime nepateksite licencijos numerio, savininkui ir reklamos kanalui gali būti skiriama bauda.
Jei valdysite iki penkių nuomos nuosavybių, turėsite kiekvieną atskirai užsiregistruoti.
Šiuo metu Valensija yra dar vienas regionas, kuris imasi legalizuoti Ispanijos atostogų būstų nuomos pramonę, o dauguma kitų Ispanijos regionų taip pat nustato savo įstatymus ir licencijas.
Vyriausybė taip pat riboja vieno kambario nuomą, kai vienuose apartamentuose gali įsikurti keli asmenys. Jie taip pat nori uždrausti nuomos paslaugas, siūlančias lova ir pusryčius bei nakvynės įstaigas, siūlančias “backpacker “stiliaus kambarius su dviem dviaukštėmis lovomis viename miegamajame ir bendrą vonios kambarį.
Gyvenamosios vietos licencija ir turismo licencija
Gyvenamosios vietos licencija yra miesto rotušės išduota licencija; kai pastatai yra baigti, o tai leidžia pirkėjui teisėtai gyventi nuosavybėje. Nekilnojamojo turto kūrėjas yra atsakingas už paraiškos dėl šios licencijos pateikimą, kai išduotas statybos pabaigos sertifikatas. Kiekviena naujai pastatyta būstinė turės atskirą gyvenamoios vietos licenciją (LFO); nors dideliais pokyčiais LFO paprastai yra sugrupuota į masto ekonomiją. Perpardavimo savybės jau bus suteiktos LFO.
Jei nuo statybos darbų pabaigos praėjo ilgas laikotarpis, o kūrėjams nepavyko gauti šios licencijos, tai gali būti rimtų teisinių problemų priežastis. Neturint tokios teisės jūs negalėsite naudotis vandens ir elektros energijos tiekimu. Tai, taip pat, reiškia, kad nė vienas bankas nenorės suteikti jums paskolos.
Ar galite kreiptis dėl licencijos, jei jos neturite?
Ne visur. Paprastai dėl licencijos gali kreiptis tik asmuo ar įmonė, kuri pastatė kompleksą.
Turizmo licencija
Nutarime nurodoma, kad savininkas turi pateikti gyvenamosios vietos licenciją ar gyvenamosios vietos pažymėjimą, kad galėtų kreiptis dėl turizmo licencijos. Ši problema turi įtakos daugeliui savininkų, kurie įsigijo senesnę nuosavybę ir nežinojo, kad nėra nuosavybės (gyvenamosios vietos) licencijos. Arba tas asmuo/ įmonė, kas pastatė namus, o tuo metu nebuvo reikalaujama kreiptis dėl licencijos. Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad nors šios savybės gali būti laikomos “teisėtomis”, visoms įmonėms ir savininkams taikomi savivaldybių mokesčiai.
Turizmo licencijai gauti registracijai priimami apartamentai, studijos apartamentai, vilos, nameliai, vasarnamiai ir butai Ispanijoje. Jūsų nuomos turtas turi atitikti dekrete nurodytus techninius reikalavimus ir standartus, atsižvelgiant į jo kategoriją – “Standard”, “Primary” ir “Superior“.
Jūsų atostogų nuomos pajamų deklaravimas
Taip pat privaloma deklaruoti savo būsto nuomos pajamas. Norėdami sužinoti daugiau, susisiekite su vietiniu buhalteriu arba apsilankykite vietinėje mokesčių tarnyboje.
Būstai Ispanijoje, skirti nuomai, turėtų būti atitinkamai įrengti.
Apartamentuose privalo būti:
- Stalo reikmenys;
- Virtuvės įranga ir prietaisai;
- Patalynė;
- Užuolaidos;
- Virtuvinė įranga;
- Šaldiklis;
- Elektrinis grilis / keptuvė;
- Orkaitė / mikrobangų krosnelė;
- Kondicionierius ir dūmų signalizacija.
Sunkumai, su kuriais susiduriate įsigydami ar nuomuodami NT Ispanijoje
Prieš svarstydami investuoti į atostogų namus Ispanijoje, apžvelkite sunkumus, su kuriais susiduria nekilnojamo turto savininkai Ispanijoje:
- 14% namų savininkų ir agentų, kurie dalyvavo apklausoje, patvirtina, kad jie nepateikė paraiškos atostogų nuomos licencijai, nes jie neturi pirmosios gyvenamosios vietos licencijos, kuri privaloma prieš paraiškos pateikimą.
- 12% namų savininkų negali kreiptis dėl licencijos, nes jų turtas yra savivaldybėje, kurios gyventojų skaičius mažesnis nei 20 000. Šiuo atveju turtas laikomas kaimo namais, todėl jį reglamentuoja kaimo turizmo turto dekretas Nr. 20/2002 (Vivienda Turística de Alojamiento Rural).
- Tačiau visi gyvenamieji gyvenamieji rajonai mieste (savivaldybėse, kurių gyventojų skaičius mažesnis nei 20 000) yra sudėtingoje situacijoje. Šios savybės nėra reglamentuojamos pagal Atostogų būsto nuomos įstatymą jau kurį laiką, taip pat ir pagal kaimo turizmo turto dekretą.
- 6% apklaustųjų teigia, kad nenori / negali įdiegti oro kondicionieriaus savo nuosavybėje. Tačiau dekrete teigiama, kad jis turi būti įrengtas kiekviename kambaryje.
- Dar 6% sako, kad jie įsikūrę už Ispanijos ribų, todėl jie negali kreiptis dėl būsto nuomos licencijos.
- Tik 2% namų savininkų, kurie apklausą patvirtino, nenori kreiptis dėl licencijos.
- 35% sakė, kad dabar jie laukia atsakymo iš valdžios institucijų pateikę savo dokumentus ir formas.
- Finansinės pareigos turint nuosavą NT (namai, vilos, butai Ispanijoje). Jūs turite deklaruoti savo būsto nuomos pajamas, nurodydamas mokestį, nurodyt ne Ispanijos gyventojui. Kiekvienas asmuo privalo deklaruoti savo, gyventojo arba ne šalies gyventojo, mokesčius. Jei nenurodote savo pajamų ir esate būsto nuomos savininkas Ispanijoje, turėtumėte tai padaryti nedelsdami.
Ar turiu pateikti mokesčių ataskaitą Ispanijoje ir savo gimtinėje?
Negalėsite tuo pačiu metu būti gyventoju dviejose šalyse. Kai jūs deklaruojate save kaip Ispanijos gyventoją, privalote nurodyti savo statusą kaip ne gyventoją jūsų gimtoje šalyje.
Jei esate gyventojas ir gaunate pensiją iš savo gimtos šalies, jums nereikėtų jo apmokestinti joje, nes mokate gyventojo mokestį Ispanijoje. Jūs turite pateikti Ispanijos mokesčių deklaracijos įrodymą, pateikti savo gyvenamosios šalies mokesčių inspekcijai.
Jei esate ne Ispanijos gyventojas, bet gaunate pajamas iš savo atostogų busto nuomos, turite nurodyti šias pajamas Ispanijoje kartu su savo ne šalies gyventojo deklaracija.
Dvigubo apmokestinimo sutartis
Kaip minėjome aukščiau, net jei nesate Ispanijos gyventojas, jūs vis tiek privalote deklaruoti savo atostogų namų nuomos pajamas. Ispanija yra pasirašiusi sutartį dėl dvigubo apmokestinimo išvengimo su kai kuriomis ES valstybėmis, taigi, jūs deklaruojate savo pajamas už nuomą tik vienoje šalyje. Tačiau savo mokesčių formoje turite nurodyti savo ispanų nuosavybės statusą.
Kartą per metus turite pateikti gyventojo mokesčių deklaraciją, kurioje privalote patvirtinti savo pajamas (įskaitant atostogų būsto nuomos pajamas). Net jei jūsų situacija neatitinka minimalių 22 000 € pajamų per metus, vis tiek privalote pateikti mokesčių deklaraciją, kad gautumėte jums mokamas išmokas; įskaitant atleidimą nuo paveldėjimo mokesčio mokėjimų ir kapitalo prieaugio mokesčio mokėjimo už turtą, kuriame jūs gyvenate.
Ar turėčiau apmokestinti IVA (PVM) savo bustą nuomos metu?
Nesvarbu, ar esate gyventojas, ar ne, jūs (šiuo metu) nemokate PVM už savo nuomos pajamas. Išskyrus atvejus, kai esate nuomoję turtą įregistruotam verslui, tokiu atveju jūs privalote mokėti PVM.
Turite apmokestinti PVM už visas teikiamas paslaugas, t. y. Valymas, transportas, maitinimas. Su jūsų turtu susijusios sąskaitos (su PVM) yra atskaitytos ir jas galima kompensuoti iš nuomojamo turto mokesčio deklaracijos. Be to, namų draudimas, hipoteka,komunaliniai mokesčiai ir mokesčiai už bendruomenę yra atskaitomi iš pajamų iš nuomos.
Jei nesate Ispanijos gyventojas, kuris naudojasi turto valdymo agentūros paslaugomis, kad galėtumėte tvarkyti savo atostogų namų nuomą, jūs turite būti įregistruoti Ispanijos IVA (PVM) mokėtoju. Jei naudositės valdymo įmonės paslaugomis, jos turės išlaikyti 24,75% nuo nuomos pajamų, kad mokėtumėte mokesčių inspekcijai.
Žvilgsnis į turizmo duomenis
Praėjusiais metais Ispanijoje apsilankė maždaug 75 mln. turistų. 2016 m. turizmo sektorius išaugo 10,3 proc. Lankytojų, palyginti su 2015 m. 2016 m. dauguma Ispanijos turistų atvyko iš Jungtinės Karalystės ir Vokietijos.
Penki labiausiai lankomi Ispanijos regionai 2016 m. buvo:
- Katalonija
- Kanarų salos
- Balerų salos
- Andalūzija
- Madridas
Alikantė ir Kastelonas Valensijos pakrantėje, ir Kadisas, ir Malaga Andalūzijoje yra regionai, kuriuose 2016 m. laikotarpiu daugiausia pirkta ir parduota namų atostogų tikslais.
Vietos, esančios arti kranto ir didesnių sostinių, yra vietos, kurios siūlo puikias galimybes investuoti į poilsio namus.
Andalūzija (Granados, Malagos ir Kadizo provincijos)
Andalūzijos pakrantės regionai – “Costa del Sol”, “Costa Tropical” ir “Costa de la Luz” – yra keletas populiariausių turistinių vietų Ispanijoje. Ištisus metus šiltas klimatas ir lengva prieiga atveda turistus iš visos Europos. Regione saulė džiugina ir žiemos, ir vasaros laikotarpiu: pritraukia golfo žaidėjus ir ilgalaikius žiemos pertraukos nuomininkus, dėl kurių Andalūzija yra didžiausias regionas investicijoms į nekilnojamąjį turtą ir būsto nuomos verslą.
Atostogų nuomos licencijos: Svarbu turėti atostogų būsto nuomos licenciją Andalūzijoje, kad pradėtumėte verslą.
Katalonija (Tarragona, Barselona ir Girona provincijos)
Barselona yra vienintelė populiariausia turizmo vieta Ispanijoje ir išlieka ja mėgstamiausia metai po metų. Galima sakyti, kad jei tyrinėjate nekilnojamojo turto objektus, tada Katalonija yra viena iš geriausių regioninių rinkų.
Tarragona, Barselona ir Girona provincijos yra skirtingos, nes jos yra turtingos savo kultūra, veiklomis ir maitinimu. Atostogaujantys žmonės gali pasirinkti iš labiau įsitvirtinusių ir apstatytų šiuolaikinių kurortų ar žvejybos kaimų, kurie išsidėstę pakrantėje.
Įsikūręs Iberijos pusiasalyje į šiaurės rytus, Katalonijos regionas tikrai neturi tokios saulė žiemą, kaip Andalūzija. Tačiau, jei jūsų būstas yra Barselonoje ar jos apylinkėse, turėtumėte mėgautis kultūros ir pramogų keliautojais ištisus metus.
Nuomos licencijos: galite ir privalote kreiptis dėl savo būsto nuomos licencijos Katalonijoje. Iš esmės taisyklės yra panašios, nors Katalonijoje paraiškos licencijai gauti kaina skiriasi. Barselonos mieste buvo įšaldytas atostogų nuomos licencijų išdavimas, taigi, jei jūs ketinate pradėti tokią veiklą, artimiausioje ateityje negalėsite “legaliai” išnuomoti savo nuosavybės poilsiui.
Valensijos autonominė bendruomenė (Valensijos, Alikantės ir Castellono provincijos)
Valensijos paplūdimys
Pagal Valensijos autonominę bendruomenę, ypač Costa Blancos pakrantės regioną, Ispanija yra trečias populiariausias turizmo regionas. Tai ideali, šeimai skirta vieta, su myliomis smėlio paplūdimių ir daugybe renginių, skirtų poilsiautojams, įskaitant pramogų parkus, golfo aikšteles ir nuostabias kaimo vietoves.
Kosta Blanca, kaip ir Costa del Sol, pritraukia turistus ištisus metus, atvykstančių į žiemos laiko atostogas.
Nuomos licencijos: galite kreiptis dėl savo atostogoms skirtų būstų nuomos licencijos Valensijoje.
Keturi galutiniai patarimai, kurių reikia nepamiršti prieš priimant kokį nors sprendimą:
Nepamirškite konkrečių vietovių reikalavimų, tokių kaip licencijos ir vietiniai mokesčiai už nuomą.
Svarbu sutelkti dėmesį į kokybę ir geriausias įmanomas vietas. Vis dar yra parduodami butai Ispanijoje, kurie neturi paklausos, nes jie buvo pastatyti nepageidaujamose vietovėse.
Kokybė nebūtinai reiškia “aukščiausios klasės”. Kokybė reiškia, kas būstas yra geroje vietoje. Taigi svarstydami, ar įsigyjami apartamentai, namai ar butai Ispanijoje- Mallorca ar Torrevieja ar kt., yra patrauklioje vietoje, galite įvertinti savo pirkinio kokybę..
Nepamirškite patikrinti pačio būsto būklės ir visų reiklaingų nuosavybės dokumentų atitikimo įstatymams.
APŽVELKITE GALIMYBES INVESTUOTI Į NT KIPRE
Mūsų komanda 2010-2014 metais nekilnojamu turtu prekiavo Ispanijoje, tačiau ženkliai pakilus NT kainoms šioje šalyje, pradėjome ieškoti naujų, perspektyvių projektų. Išanalizavus ir įvertinus nekilnojamo turto rinką ir galimybes, nustatėme, kad didžiausia perspektyva investiniu požiūriu į nekilnojamą turtą yra sparčiai populiarėjančioje šalyje- Kipre, todėl savo klientams siūlome investuoti į NT būtent šioje šalyje.
